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定了楼市重磅新政正式落地买不买房都需知道

2020/02/15 来源:贺州信息港

导读

定了!楼市重磅新政正式落地,买不买房都需知道各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。根据财政部和国家税务总局发布的通知,今年5月1日“营

定了!楼市重磅新政正式落地,买不买房都需知道

各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。根据财政部和国家税务总局发布的通知,今年5月1日“营改增”全面试点之后,二手房交易增值税的税率为5%,其征收办法和改革之前征收营业税的办法非常类似。对于公众十分关心的税负是增加还是减少的问题,业内人士称不会增加。国务院总理李克强24日在博鳌表示,今年“营改增”将会为企业减税超过5000亿元,所有行业税负只减不增

,这一说法也得到了印证。

征税税率确定为5%

据国家税务总局站3月24日消息,财政部、国家税务总局发通知称,经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。对于二手房交易,文件称,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

北上广深仍区分是否为普通住宅

上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。对北上广深四个一线城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。这里面多了一个普通住宅和非普通住宅的区分,对于这两者,各地规定不同,但一般是以144平米为界,以上为非普通住宅。

现行营业税税率也是5%

在“营改增”之前,二手房交易需要缴纳的营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数。

2月19日,财政部等发布降低契税和营业税新政,2月22日执行。其中,营业税方面,个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

但“北上广深”四个一线城市暂不实施,也就是说,北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文,即个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

是对现行政策的平移

对比一下“营改增”前后的税率变化,我们会发现,试点期间二手房交易的征税完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。

从逻辑上讲,增值税应该是增值部分征税,但从目前发布的通知来看,除了一线城市个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售按差额收税之外,其它的都没有考虑差价的问题。另外,根据之前发布的消息,房地产行业确定的增值税税率是11%,在细则中二手房的增值税税率是5%,和营业税相同,这或许也是考虑政策平稳过渡的问题。

增值税税负略有下降

虽然是平移,但从会计的角度讲,税种发生了变化,税额是不是完全一样呢?其实还有所区别。根据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+征收率),应纳税额=销售额×征收率。这里有一个销售额和含税销售额的区别,比如一套售价150万元(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

会计方面的业内人士提醒,在买房时要注意标价时是否是价税分离,也就是说上述150万的房子是含税价格还是不含税价格,这会牵涉到纳税的问题。如果上述150万是非含税价格,那么其含税价要比150万还要高一点(150万×1.05=157.5万),而如果按营业税增收,营业税纳税额就是157.5万×0.05=7.875万。因此,购房人在签订合同时要多加留意,必须搞清楚房款是否是含税价。

另外,还需要注意的是,不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异,也就是说到底税收是由买方承受还是卖方承受,需要双方弄清楚。实际上,在房子供不应求的地方,一般是由买方付税,反之则可能是卖方承担税收。

对房价预计影响不大

很多人还想知道,“营改增”对于控制房价会有效果吗?从理论上讲,如果按照差额来算的话,房价上涨幅度越大,增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话,增值税的税额就会少一些。从这个角度讲,也许会有一定的抑制作用。但现在的试点方法和过去征收营业税比较类似,因此房价预计不会因为这个改革而产生什么影响。

另外,影响房价上涨的因素很多,包括供求关系、人口流入(出)、收入水平、货币政策等等,单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。

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