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林中5000亿前大型开发商没必要全面转型

2020/05/22 来源:贺州信息港

导读

[导读]2017年,旭辉迈过千亿门槛;2018年,旭辉9个月就破千亿,位列地产15强;未来的旭辉,将勇攀TOP8,进军中国地产8强!20

[导读]2017年,旭辉迈过千亿门槛;2018年,旭辉9个月就破千亿,位列地产15强;未来的旭辉,将勇攀TOP8,进军中国地产8强!

2017年,旭辉迈过千亿门槛;

2018年,旭辉9个月就破千亿,位列地产15强;

未来的旭辉,将勇攀TOP8,进军中国地产8强!

事实上,从TOP15到TOP8,说远不远,说近亦不近,而且高位爬升,意味着每进一步,都是相对同行更强实力和更多汗水的浇灌。此刻恰逢行业“入冬论”,旭辉的8强之梦,是否会提前还是延后?旭辉似乎已不在乎短期1年之变,而是深谋远虑既长线布局,又动态调整。

对于强者而言,别人的“危”,或许正是旭辉的“机”。

人到万难须放胆

此刻的旭辉,刚走完133公里的沙漠戈壁,但冲击TOP8又何尝不是一场戈壁征战。

此刻的旭辉,站在二五计划,站在2018年,究竟如何看待行业之未来?旭辉又会有哪些改变?旭辉的战场与布局如何动态优化?千亿后的旭辉是否会加速企业转型去地产化?旭辉冲击TOP8未来的风险又在何处……对此,地产总裁内参有幸与旭辉董事长林中先生进行了一次2小时的深度访谈。

一、行业之变

1,未来20年:长周期,低频波动

万科等都说住宅作为主航道,至少还有10年好时光。

林中没有预言住宅的红旗还能抗多久,但对于整个中国房地产他有一个大周期判定。即2018年之前的20年,从1998年到2017年,是一个高增长、高频波动的长周期;但2018年之后看中国房地产20年,核心要看国运,看人口和经济增长,而从19大战略和房地产时点来看,林中看到未来20年中国房地产将进入一个平稳增长、低频波动的长周期状态。

林中坦言,前20年,中国楼市开发销售量从1998年的1亿平米左右,到如今10多亿平米,房价平均上涨了6倍,一线城市上涨10倍以上,但未来20年,中国房地产一定是平稳增长、低频波动的状态,这种平稳、低频的状态会对房企经营模式、管理模式和节奏都会带来一些改变。

为何是“低频波动”?林中判断有三:

其一、政策倡导的长效机制,本身就是希望房地产未来能平稳的增长,而且政府希望房地产对中国经济的未来刺激作用不断降低,而对经济稳定的作用不断增强,而不是与过去每隔3、5年就是一个周期,交换刺激和高压低托的策略,未来房地产在房住不炒、长效机制下,房地产的周期会被拉长,周期特征弱化,表现为低频波动。

其二、为何会有下一个20年的长周期。核心是因为房地产处于中国城市化率50%到75%(或者70%)的后半段的起点,尤其是2017年城市化率还在58.7%,如果是户籍人口则是48%左右,这就意味着目前2018年正处于城市化后半段的起点。其次,按照国家长期规划,2035年会成为现代化国家,意味着整个中国的城市化率基本结束,即超过70%以上,这个时间周期大约在20年左右。

其三,在低频波动的20年长周期下,房地产经过短期的调控,未来3到5年整个行业会出现六个回归。即市场回归平稳、土地回归理性、增长回归质量、产品回归生活、房企回归稳健、行业回归制造业。

未来3到5年,房企不应该继续使用高财务杠杆,而是转向更稳健、更内生的高经营杠杆。

2,把握50%到70%的城市化窗口期

对房地产而言,城市化率超过70%或是75%之后,房地产开发基本就没有太多战略性机会。

目前国内一线城市基本超过70%甚至是超过80%,而强二线城市城市化率基本超过70%,以上海为例,2004年之前拿地招拍挂基本都是几千亩量级,而2004年到2008年、2009年则变成了几百亩量级;到了现在拿地都是几十亩的量级,房地产开发已经很难存在大规模的战略级机会。

而作为未来中国房地产的主战场,应该把握50%到70%的城市化窗口期的城市,尤其是在房企资源能力有限的前提下,你的战略布局必须高度聚焦。

3,中小房企,区域房企到底有否未来?

中小房企到底还有没有未来?

区域性房企是否能够生存?

对这两个争议问题,林中的判断是

其一,区域性房企未来能够生存,但是整个增长速度会很慢;

其二,中小房企竞争力会不如大企业,核心因为中小房企战略布局缺乏纵深。

其三,只要土地市场不是公开化,透明化,往往本地中小房企依旧可以活得比较滋润。但未来伴随核心城市房地产市场化、公开化、透明化越来越高,中小房企生存空间将越来越小。

为何如此了?

其一,几百亿、1000亿、与3000亿房企的布局是有巨大差异的,核心差异就是城市布局全局性会更广,深耕渗透率会更高。即在城市布局战略纵深扩张得更广,可以东边不亮西边亮,而不是仅仅局限在几个城市,一旦遭遇区域调控,企业经营就会整体受损;二则在战略性城市的市场占有率高低有巨大差异。今天乃至未来中小房企竞争不过大房企,核心是因为布局和深耕缺乏“战略纵深”。

其二、区域性房企,未来3、5年一定会生存的,甚至未来10年还能生存的,但是生存的不会太好,核心是你布局没有战略纵深;其次,如果一个区域市场是完全公开的话,比如说依靠规模、资本、专业能力,而不是区域关系,一个完全公开的区域市场,会让区域性房企后继发展面临巨大冲击。

只有一种地方你会比较好,就是那个土地市场不是公开拍地,不是公开,中小企业你可以活的很滋润,因为它不是靠规模,靠资本,靠专业能力,如果他是一个完全公开的市场,区域性房企就会很难。



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